買房多重考慮以房換房可行

作者：蔡甸網(wǎng)小編字體：大中小發(fā)布時間：2014-02-27 17:48:51 來源：蔡甸網(wǎng)

■ 個案資料

李先生，36歲，外資公司工作，年稅后收入約30萬元，愛人35歲，大學(xué)老師，年稅后收入約10萬元，小孩去年出生。

家庭現(xiàn)有資產(chǎn)，一套北京豐臺南三環(huán)建于1985年的板樓房，兩居63平米，2009年購買，自住，愛人2006年買的房子位于望京，大一居74平米，每月出租回報約4000元，無房貸。一輛車，無貸款。目前家庭有30萬元定期存款，五萬元活期存款，五萬股票已套牢。

每月固定生活支出約6000元。李先生父母為其購買了大病和壽險，30萬元。愛人未購買商業(yè)保險。

■ 財務(wù)狀況分析

李先生和愛人目前從事的工作在同齡人中屬于相對穩(wěn)定的。家庭年收入稅后約40萬元。從李先生和愛人的年齡來看，正處于事業(yè)的積累期。

目前李先生一家已有兩套住房，一套在南三環(huán)兩居63平米，一套在望京大一居74平米，房子的地理位置相對不錯，均無貸款。而且望京的房子每月有4000元的房租，一年下來就是4.8萬元收入，加上家庭稅后工資一共約44.8萬元入賬，屬于中高收入家庭。支出每年約有7.2萬元，與收入相比僅占1/6，屬于節(jié)儉家庭。目前家庭有30萬元定期存款，五萬元活期存款，五萬股票已套牢，投資品種相對單一，沒有有效利用資金賺取較高回報。去年寶寶出生，相信一定帶來很多歡樂，但同樣會帶來很多需要考慮的問題，例如幼兒時期的幼兒園在哪兒上，童年時期的小學(xué)在哪兒選，少年時期的初中高中，成年的大學(xué)在國內(nèi)還是國外等等等等。下面我們根據(jù)李先生一家目前的財務(wù)狀況與李先生提出的理財目標(biāo)一一分析。

理財目標(biāo)

希望兩年內(nèi)能在房山良鄉(xiāng)附近購買一處新房。良鄉(xiāng)附近有一些小產(chǎn)權(quán)房，不知是否可以購買？用于自住。

小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險大應(yīng)慎購

李先生希望兩年內(nèi)在良鄉(xiāng)買一處新房用于自住，考慮小產(chǎn)權(quán)房。李先生提出這個想法有兩點需要注意：第一，李先生一家已有兩套住房，根據(jù)新國五條規(guī)定，一個家庭只能購買兩套房產(chǎn)，單看這一點這個理財目標(biāo)是不能實現(xiàn)的。第二，什么是小產(chǎn)權(quán)房，目前并沒有清晰的定義，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，部分小產(chǎn)權(quán)房所謂的“產(chǎn)權(quán)證”，也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)，不具有法律效力。購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險要大很多，不能因為房屋售價便宜而不多重考慮。買房子是一個家庭的大事，需要慎重。

如果李先生考慮在良鄉(xiāng)必須買房，那可以賣一套再買，以房換房�？紤]到有一處豐臺南三環(huán)的住房建于1985年，到現(xiàn)在已有28年的房齡，可以考慮換置一套新房。南三環(huán)周邊房屋售價如果以2.5萬元每平米估算，63平米的住房大概可以賣到150萬元。目前房山良鄉(xiāng)的新房均價在1.8萬-1.9萬元每平米，如果自住以兩居100平米為例，買下來算上手續(xù)費大概需要200萬元。這樣一來，不會用到太多存款便可以房換房。

但同時還需要考慮一些問題，良鄉(xiāng)相對北京市區(qū)有一定的車程，不太清楚李先生的考慮，不知是李先生的單位在良鄉(xiāng)，還是愛人的單位在附近，如果都不是，還是不建議購買離市區(qū)相對較遠的房子。需要考慮兩位上下班的時間，考慮小孩以后的教育，可以提早做準(zhǔn)備找個學(xué)區(qū)房。

在目前家庭收支存款相對寬裕的時候投資學(xué)區(qū)房，一是為小孩長大上學(xué)用，二是自住可以有效地利用時間。一舉多得，建議考慮。

理財目標(biāo)

感覺應(yīng)該為小孩或愛人買保險，是否可以提供建議。

優(yōu)先給愛人配置大病險

李先生父母為其購買了大病和人壽保險，保額30萬元，說明李先生的父母是很有保障意識的。大病險越早考慮保障越早，繳存的金額少保障的保額高。李先生考慮給愛人或小孩買保險這個想法說明李先生是個有責(zé)任心的人。

從李先生一家的收入比例來看，李先生應(yīng)該是家庭的支柱，投保30萬的大病險和人壽險相對合理，考慮到小孩目前僅一歲左右，父母的身體狀況關(guān)系到小孩的健康成長，建議優(yōu)先考慮給愛人配置大病險，保額建議10萬-15萬元。例如某銀行目前在售的一款大病保障的保險，每月或每年繳存一定金額，可最多保障至70歲，到期后返還的是保額+每年的紅利。

如果未來李先生工作越來越好升職加薪，資金富裕，可以給小孩做個以教育金為主題的教育金保險�？偟膩碚f，保險的投入不能超過總資產(chǎn)的15%，量力而行。

理財目標(biāo)

有小型理財公司在做保底而且保10%以上收益的理財產(chǎn)品，是否靠譜？

理財產(chǎn)品別光看高收益

李先生關(guān)心的問題，也是目前大多數(shù)人所關(guān)心并且想知道的。先看銀行的定期存款，最長時間5年的收益最高的時候也就到過5.7%左右，再看銀行的理財產(chǎn)品，最多時的收益也就在5%左右，但有些小型理財公司的產(chǎn)品又保底且保10%以上的收益，這的確讓投資者怦然心動。但高收益伴隨著高風(fēng)險，這應(yīng)該是大家都知道的。本金到期是否能安全回來，高收益是否能穩(wěn)妥拿到手？

銀監(jiān)會規(guī)定，只有銀行存款是保本保收益的，銀行的理財產(chǎn)品有保本的但收益方面都是寫出預(yù)期收益或浮動收益。單從小型公司這么保證本金保證收益的承諾來看，是不符合規(guī)定的。并且我們還需要了解小型理財公司的規(guī)模、資金的投向、歷史業(yè)績、發(fā)行產(chǎn)品的數(shù)量、是否為借貸用途等等，這么多的風(fēng)險問題沒得到解決之前一定要謹(jǐn)慎。希望李先生和關(guān)心這類問題的投資者在看到高收益的同時，還要充分認(rèn)識到潛在的風(fēng)險，認(rèn)真識別，謹(jǐn)慎投資。

其實銀行的理財產(chǎn)品投資組合現(xiàn)在也趨于合理化了，根據(jù)投資者的風(fēng)險偏好，有非�？茖W(xué)的資產(chǎn)配置模型，把資產(chǎn)合理分配在不同產(chǎn)品中，以達到最優(yōu)化的收益。像李先生這樣僅有定期活期及少量股票的簡單投資方式不利于財富的升值，定期存款收益過低，股票投資又有較高的風(fēng)險性。

像李先生和愛人的工作類型，不建議買賣股票，費時費心，建議多配置一些債券型基金，資金靈活又放心，收益方面又能有效提高。

張旭 AFP持證人招商[簡介最新動態(tài)]銀行北京雙榆樹支行

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