地產(chǎn)怪現(xiàn)狀：明知有泡沫偏向沫中行盈利者只占1/8

作者：蔡甸網(wǎng)小編字體：大中小發(fā)布時(shí)間：2014-02-27 17:53:20 來(lái)源：蔡甸網(wǎng)

盈利者只占1/8 風(fēng)險(xiǎn)極大

龍飛

2013年初夏，又一家房地產(chǎn)商宣布增加商業(yè)項(xiàng)目投入，希望“未來(lái)商業(yè)占比能在40%以上�！眾W園集團(tuán)(HK.3883)副總裁王曙煜言道。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)這些年的超常規(guī)發(fā)展，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已吹起了一個(gè)極大的泡沫，大量的商業(yè)物業(yè)無(wú)法開工、無(wú)法開業(yè)，盈利的商業(yè)地產(chǎn)僅占到1/8。

在瘋狂的泡沫面前，為何地產(chǎn)商依然趨之若鶩？

明知山有虎

2013年以來(lái)，宣布升級(jí)商業(yè)戰(zhàn)略的遠(yuǎn)不止奧園一家，保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]已悄然將商業(yè)公司提升為一級(jí)子公司，保利[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]計(jì)劃在未來(lái)十年內(nèi)，將商業(yè)投資的比例提升到30%以上。無(wú)獨(dú)有偶，龍湖[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)也宣布“增持商業(yè)”成為該公司核心戰(zhàn)略之一，預(yù)計(jì)在15年內(nèi)將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升到30%。

向來(lái)以高速周轉(zhuǎn)為模板的萬(wàn)科，也悄然在2013年成立了商用地產(chǎn)管理部，由集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶分管，與此同時(shí)萬(wàn)科各一線公司則紛紛成立商業(yè)地產(chǎn)管理中心。

與開發(fā)商信心十足相悖，市場(chǎng)上商業(yè)物業(yè)泡沫暗涌，據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年，中國(guó)共有3100家購(gòu)物中心，而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在2013年還要有400家類似的商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心誕生，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度基本是倍數(shù)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示從2012年四季度至今，北京就有32個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市，從地鐵西紅門站到天宮院站，10站路就分布了近20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總體量超過(guò)95萬(wàn)平方米。一線城市如此，二三線城市就更瘋狂，珠海、�？�、銀川、西寧4個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積增幅，2013年將高達(dá)83.9%。

而且從近年的開工面積看，商業(yè)地產(chǎn)的增加量依舊驚人。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)兩年內(nèi)投資增幅都在30%以上，2012年略有放緩，但增長(zhǎng)依然達(dá)到25%。

現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)極大，“以購(gòu)物中心為例，呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象�！敝匈�(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專家、身兼亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)中國(guó)委員會(huì)副理事長(zhǎng)的禹來(lái)向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購(gòu)物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利�！皳Q句話說(shuō)，中國(guó)購(gòu)物中心成功率大概就八分之一�！庇韥�(lái)認(rèn)為。

散售與自持

既然商業(yè)地產(chǎn)成功率如此之低，為何各大小開發(fā)商依然前赴后繼？萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，之所以再回到商業(yè)地產(chǎn)的行列，是因?yàn)橥恋爻鲎尩慕Y(jié)構(gòu)所致。“市場(chǎng)幾乎沒(méi)有純住宅的土地出讓，各城市出讓的土地都附帶有商用物業(yè)�！庇袅帘硎�。

“2009年我們主動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也是出于市場(chǎng)以及政策環(huán)境的考慮�！眾W園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠告訴記者，一方面是政策面在住宅上的諸多限制，另一方面中央政策引導(dǎo)的方向是希望能加大消費(fèi)力度以保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，“而發(fā)展商用物業(yè)是拉動(dòng)消費(fèi)一個(gè)最直接的途徑”。

更為重要的是，如果商用物業(yè)成功經(jīng)營(yíng)，那就是一個(gè)會(huì)生金蛋的雞。公開資料顯示，廣州天河購(gòu)物中心2012年租金收入達(dá)到7.88億港元，而且增長(zhǎng)速度飛快�！�2006年我離開天河城時(shí)，其租金收入不過(guò)2億多�！庇韥�(lái)表示，6年內(nèi)收入翻了3倍多。

在如今地價(jià)飆升的年代，土地出讓金、各種稅費(fèi)將開發(fā)商的盈利空間一再壓縮。例如萬(wàn)科2012年凈利潤(rùn)為125億元，但各種稅負(fù)就達(dá)到211億元。更甚者是土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地儲(chǔ)備的補(bǔ)充成本越來(lái)越高，住宅項(xiàng)目賣一個(gè)少一個(gè)，回報(bào)穩(wěn)定且持續(xù)的商用物業(yè)無(wú)疑有著巨大的吸引力�！叭绻_發(fā)商自持的商業(yè)收入，可以占總營(yíng)收的40%，這家房企就會(huì)有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，基本不會(huì)倒閉�！庇韥�(lái)對(duì)記者分析。

但理性是豐滿的，現(xiàn)實(shí)是骨感的。雖然包括一眾開發(fā)商都表示要增加商用物業(yè)的自持比重，但現(xiàn)實(shí)更多是采用散售的方式推進(jìn)�！拔覀兯f(shuō)的占比40%，是指商用物業(yè)的銷售額占總體營(yíng)收的40%，并非指自持物業(yè)的租金收入�！蓖跏镬辖馕龅�，現(xiàn)階段奧園商業(yè)的理念依然是“商業(yè)自持為輔、銷售為主，但更關(guān)注支持銷售商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商用物業(yè)對(duì)地產(chǎn)商而言更多的是挑戰(zhàn)，面臨著巨大的資金投入和變現(xiàn)困難兩大難題。有人曾計(jì)算過(guò)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商業(yè)投資情況，如果資本不分開運(yùn)作，商業(yè)投資占比每增加10%，可降低資本收益率1%~1.5%，影響市值7%~10%，對(duì)股價(jià)影響約為5%~12%。

雖然中國(guó)香港、新加坡的資本市場(chǎng)有reits等商業(yè)基金退出機(jī)制，但設(shè)立商業(yè)物業(yè)基金的條件非常多，前提是回報(bào)率要在7%以上，并且要拿出90%的收益分紅。這對(duì)許多開發(fā)商而言就是可望而不可及，資料顯示，SOHO中國(guó)2012年投資物業(yè)達(dá)到383億元人民幣，但僅僅創(chuàng)造了1.48億元租金收入，粗略計(jì)算租售比不到0.3%。“短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)依然是一個(gè)散賣的時(shí)代�！备吆唾Y本董事長(zhǎng)蘇鑫表示。

散賣與經(jīng)營(yíng)

盡管如此，楊忠還是表示奧園未來(lái)自持的商業(yè)面積會(huì)占總體30%~40%左右。據(jù)了解，該集團(tuán)旗下已開業(yè)的奧園廣場(chǎng)就有近8萬(wàn)平方米的自持物業(yè)，占總共25萬(wàn)平方米商場(chǎng)的1/3。

過(guò)度分割的商業(yè)物業(yè)帶來(lái)的弊病早有案例，早期一些散賣的商用物業(yè)由于無(wú)法提升物業(yè)價(jià)值，已面臨被淘汰的厄運(yùn)�！岸颊f(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，實(shí)際上，它也是一個(gè)技術(shù)密集型行業(yè)�！庇韥�(lái)認(rèn)為，現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目面臨各種挑戰(zhàn)，其中電商的迅猛發(fā)展蠶食許多傳統(tǒng)商業(yè)的市場(chǎng)。

曾經(jīng)名聲顯赫的中關(guān)村科貿(mào)由于業(yè)主眾多，面臨電商挑戰(zhàn)時(shí)又難以轉(zhuǎn)型的困境。未來(lái)體驗(yàn)式消費(fèi)已成為商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的命脈，而這對(duì)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力要求更高。

“經(jīng)過(guò)研究，我們將旗下奧園廣場(chǎng)的零售比例下降到40%以內(nèi)�！蓖跏镬显诮榻B旗下商場(chǎng)時(shí)如是道，傳統(tǒng)的購(gòu)物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜認(rèn)為在新消費(fèi)環(huán)境下，這種傳統(tǒng)模式對(duì)消費(fèi)者吸引力不足，因此主動(dòng)加大休閑、社交、娛樂(lè)、餐飲、教育、培訓(xùn)等功能，相對(duì)削弱零售比例。

與此同時(shí)奧園成立了一個(gè)名為奧商會(huì)的會(huì)員俱樂(lè)部，將商家的要求前置到物業(yè)設(shè)計(jì)階段。而奧園商鋪的小業(yè)主，也可以面向這一會(huì)員俱樂(lè)部招租�！熬銟�(lè)部現(xiàn)有會(huì)員200家，年內(nèi)將達(dá)到1000家�！蓖跏镬媳硎尽�

相關(guān)文章推薦