“如何建立合理的住房體系？就應(yīng)該讓豪宅賣(mài)出天價(jià)，然后政府有錢(qián)了，就能給窮人建保障房。高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái)，而是讓窮人能住上房子。這才是關(guān)鍵。”6月8日，“理性繁榮，頂尖置業(yè)2013中國(guó)高端物業(yè)投資價(jià)值論壇”在廣州僑鑫·匯悅臺(tái)銷(xiāo)售中心舉行，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)匯豐商學(xué)院教授金巖石會(huì)后接受了記者專(zhuān)訪。
城市價(jià)值提升讓房?jī)r(jià)上漲
記者：國(guó)家樓市宏觀調(diào)控政策未來(lái)的方向是什么？
金巖石：以前的國(guó)五條現(xiàn)在政府很少再提了，目前市場(chǎng)上呼吁最高的就是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。其實(shí)每一個(gè)政府都不希望自己國(guó)家征稅的房產(chǎn)貶值，同時(shí)又希望自己印的鈔票有出口。所以未來(lái)政策的方向就是城市化驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲和貨幣化驅(qū)動(dòng)人民幣國(guó)際化。從這兩點(diǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)未來(lái)政策已經(jīng)沒(méi)有太多空間了，所以只能用超額貨幣驅(qū)動(dòng)政府投資，以及用貨幣加投資驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)化。因此，中國(guó)未來(lái)十年的政策方向就是貨幣加城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，唯一可能的變數(shù)，如果證券市場(chǎng)政策得當(dāng)，股市有可能代替樓市成為新的投資趨勢(shì)。
記者：最近包括廣州在內(nèi)的很多一線城市都出現(xiàn)多個(gè)地王，您覺(jué)得這是必然的還是反常的，是否意味著未來(lái)樓價(jià)會(huì)因此而再次上漲？
金巖石：房?jī)r(jià)必然上漲，但和土地價(jià)格沒(méi)有必然的關(guān)系。地王出現(xiàn)之后很多人都在說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)是面包和面粉的關(guān)系，其實(shí)兩者并不是同一個(gè)問(wèn)題。而是人口、貨幣在流動(dòng)中讓土地所承受的空間價(jià)值提高了，然后通過(guò)房子來(lái)分割空間價(jià)值而已�？臻g價(jià)值之所以不斷上漲，是因?yàn)槿丝�、貨幣、時(shí)間和空間貨幣化，轉(zhuǎn)化為城市的一切。空氣中漂浮著金錢(qián)的味道，而人的生命又是有限的，這才是真正的城市價(jià)值。而很多房企之所以一擲千金，也就是看好未來(lái)城(小區(qū)網(wǎng)論壇)市的空間價(jià)值。
記者：目前土地市場(chǎng)正在改革，之前有消息指出，要把宅基地合法化并且上市，您怎么看？
金巖石：在沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化政策出臺(tái)之前，任何人都不應(yīng)該動(dòng)農(nóng)民的土地，否則會(huì)得罪祖宗。城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的讓農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)民進(jìn)城只能上街要飯。試想一下，有勞動(dòng)力的人都進(jìn)城了，剩下的老弱病殘卻要在農(nóng)村種糧食供給城市，這不可能也不現(xiàn)實(shí)。而那些進(jìn)城了的農(nóng)民，很多都沒(méi)有上過(guò)學(xué)，沒(méi)有能力就業(yè)，但是進(jìn)到城市他們的欲望卻被點(diǎn)燃了，在滿足不了他們自身需求的情況下只能鋌而走險(xiǎn)。所以，我們應(yīng)該用農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化來(lái)解決農(nóng)村的生存問(wèn)題，然后把宅基地置換成讓不能進(jìn)城的農(nóng)民能活下去的產(chǎn)業(yè)。比如巴西就是個(gè)失敗的例子，80%以上的農(nóng)民都進(jìn)城了，城市也變成了一個(gè)貧民窟，所以現(xiàn)在中國(guó)處于一個(gè)十字路口，成則歐美，敗則拉美。
珠江新城10萬(wàn)單價(jià)是必然
記者：過(guò)去廣州被很人多稱(chēng)之為“理性城市”，相對(duì)于北京上海來(lái)說(shuō)，樓價(jià)相對(duì)較低。但近一兩年廣州樓價(jià)也漲了很多，您是任何看待廣州這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)？
金巖石：評(píng)價(jià)一個(gè)城市地位如何，不應(yīng)該以該城市的樓價(jià)為依據(jù)。我覺(jué)得廣州過(guò)去一直沒(méi)有找到真正的城市中心，過(guò)去一提到廣州，首先想到的是五羊雕石、越秀[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]區(qū)，但這些區(qū)域現(xiàn)在居住人口混亂，一些批發(fā)市場(chǎng)讓周邊居民的安全系數(shù)降低�，F(xiàn)在廣州才真正找到了城市的中心，那就是珠江，以水為中心。比如上海的中心由過(guò)去的淮海路轉(zhuǎn)到陸家嘴，原因就是因?yàn)椤八薄?span style="display:none">J76蔡甸網(wǎng) - 蔡甸區(qū)第一新聞門(mén)戶網(wǎng)站
水可以?xún)艋鞘锌諝�，可以讓人的心情變化。所以一個(gè)城市的中心居住理念應(yīng)該是擇水而居、飲水而居、造水而居。
記者：廣州的中心既然是珠江，那珠江新城目前每平方米4、5萬(wàn)元的樓價(jià)還有多少上漲空間？
金巖石：按照我的研究，一般一線城市主城區(qū)：中心區(qū)的比例是1：5，比如上海中環(huán)的價(jià)格是每平方米6萬(wàn)元，陸家嘴就可能出現(xiàn)30萬(wàn)單價(jià)的豪宅。深圳和廣州都是這個(gè)比例，廣州現(xiàn)在主城區(qū)的價(jià)格是每平方米2萬(wàn)元，那珠江新城出現(xiàn)10萬(wàn)的單價(jià)是必然的。
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